O primeiro imóvel financiado pelo SFH e o desconto legal de 50% sobre os emolumentos cartorários

Há quase 40 (quarenta) anos está em vigor a legislação que concede um desconto legal de 50% (cinqüenta por cento) sobre os emolumentos cartorários devidos pelo registro do primeiro imóvel adquirido e financiado através do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).

Como esse desconto legal não é do conhecimento da população, aqui no Estado de Alagoas, os cartórios de registro de imóveis costumavam não conceder esse desconto, nem sequer informar aos cidadãos sobre a sua previsão legal ou mesmo restituir os valores pagos a mais (indevidamente).

Diante disto, em 2011, a CGJ (Corregedoria-Geral de Justiça) do Estado de Alagoas editou um Provimento ordenando aos registradores que dêem cumprimento à Lei e concedam o desconto previsto na legislação da década de 70, sob pena de sanções administrativas. Todavia, tal Provimento nada diz a respeito dos pagamentos já efetuados sem o desconto, ou seja, silenciou sobre a necessária restituição dos valores pagos a mais.

Por essa razão, alguns mutuários do SFH já lesados solicitaram um posicionamento da CGJ acerca dos pagamentos efetuados antes da edição do referido Provimento.

O grande e verdadeiro absurdo está na resposta dada pela CGJ quando afirmou e decidiu que somente a partir de 2011, após a edição do referido Provimento, os registradores estão obrigados a conceder o desconto legal de 50% ou restituir os valores pagos a mais. Em relação aos pagamentos anteriores, a CGJ apenas “recomendou” o cumprimento da Lei, cujo descumprimento deve ser questionado na via judicial, somente. (Ex: processo administrativo nº 01470-8.2011.002, julgado em 07/12/2011)

O que se vê, na prática, é que os cartórios cumprem o Provimento da CGJ mas não cumprem a Lei. Então, o Provimento da CGJ vale mais do que a Lei? Aí está o absurdo.

Consulte um advogado de sua confiança e esclareça suas dúvidas com ele. E não deixe de assegurar o seu direito ao desconto legal de 50% (cinqüenta por cento) sobre os emolumentos cartorários devidos pelo registro do primeiro imóvel adquirido e financiado através do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).

L. Gustavo Carvalho

gustavo@cfmmadvogados.com.br

lgcarvalho@usp.br

@lg_carvalho

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LUIZ GUSTAVO CARVALHO é advogado (Carvalho, Fontan, Maia, Messias – Advogados Associados), mestrando em direito tributário pela USP e professor-tutor curso de especialização lato sensu em direito tributário no IBET (Instituto Brasileiro de Estudos Tributários) em Maceió (AL), pós-graduado em auditoria e perícia e possui formação complementar em F&A (Fusões e Aquisições) pela EAESP (Escola de Administração de Empresa de São Paulo) da FGV. Já atuou como advogado sênior tributário do escritório de Leite, Tosto e Barros Advogados Associados (São Paulo, SP), Procurador-Chefe Fiscal do Município de Maceió, Procurador-Geral do Município de Marechal Deodoro (AL), professor de direito tributário da Rede de Ensino LFG, professor-monitor no curso de especialização lato sensu em direito tributário da USP e como professor palestrante no curso de especialização lato sensu (presencial) em direito tributário e direito processual tributário da Faculdade de Direito Damásio de Jesus (FDDJ).

Onde obter sua licença ambiental: Prefeitura, IMA ou IBAMA?

Todas as atividades potencialmente danosas ao meio ambiente estão sujeitas ao licenciamento ambiental pelos órgãos ambientais do governo. Isto significa dizer que, somente após a concessão da licença ambiental é que tais atividades podem ser realizadas e desenvolvidas.

É nesse sentido que a Resolução nº 237/1997 do CONAMA (Conselho Nacional do Meio Ambiente), estabelece as condições, restrições e medidas de controle ambiental a serem obedecidas pelo empreendedor (pessoal física ou jurídica) para localizar, instalar, ampliar e operar empreendimentos ou atividades utilizadores dos recursos ambientais consideradas efetiva ou potencialmente poluidoras, ou aquelas que, sob qualquer forma, possam causar degradação ambiental.

A dúvida surge no momento de solicitar essa licença. Perante qual órgão ambiental ela deve ser obtida: SEMPMA (Secretaria Municipal de Proteção ao Meio Ambiente), IMA (Instituto do Meio Ambiente de Alagoas) ou IBAMA (Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis)?

Dito de outro modo, qual o órgão competente para conceder a licença ambiental: o órgão ambiental municipal, estadual ou federal?

Essa dúvida advém por conta de ainda não ter sido editada uma Lei Complementar, pelo Congresso Nacional, que venha a disciplinar o art. 23 da Constituição Federal de 1988, que confere poder, simultaneamente, à todas as esferas governamentais (Municípios, Estados, União e Distrito Federal) para proteger o meio ambiente e combater a poluição em qualquer de suas formas. É o que se chama de “competência material comum” em direito ambiental.

Mas, por sua vez, a Resolução nº 237/1997 do CONAMA determinou que os empreendimentos e atividades devem ser licenciados em um único nível de competência. Dando seqüência, deu poder aos municípios para promoverem o licenciamento ambiental de empreendimentos e atividades de impacto ambiental local, desde que ouvidos os órgãos das demais esferas governamentais, quando couber.

Nesse ponto, é questionável a constitucionalidade da Resolução CONAMA nº 237/97, uma vez que contraria a regra constitucional da “competência material comum”.

Portanto, enquanto não editada a tal Lei Complementar, cabe ao Poder Judiciário procurar sanar essa dúvida e incerteza. Nesse sentido, as decisões do STJ (Superior Tribunal de Justiça) vêm buscando fundamento na teoria do interesse preponderante, contrariamente à orientação de alguns tribunais regionais e estaduais.

Para a 2ª Turma do STJ (AgRg no Ag nº 973.577/SP), por exemplo, “a competência do Município em matéria ambiental, como em tudo mais, fica limitada às atividades e obras de interesse local e cujos impactos na biota sejam também estritamente locais.” E diz mais: “A autoridade municipal que avoca a si o poder de licenciar, com exclusividade, aquilo que, pelo texto constitucional, é obrigação também do Estado e até da União, atrai contra si a responsabilidade civil, penal, bem como por improbidade administrativa pelos excessos que pratica.” Por outro lado, reconhece que, em certos casos, pode haver a dupla competência (REsp nº 588.022/SC).

Diante de tudo isto, pode-se concluir que não importa em qual Município o empreendimento potencialmente danoso bem está localizado. Não é isso o que determina a competência do órgão ambiental licenciador. O que importa, em verdade, é o âmbito de influência dos impactos diretos no ambiente do empreendimento.

A depender do caso, a competência pode ser de um único órgão ambiental (municipal, estadual ou federal) ou simultaneamente de dois órgãos de esferas distintas, sendo necessário o licenciamento em caráter supletivo do segundo órgão.

Somente um estudo de impacto ambiental e o acompanhamento aprofundado da questão, através dos órgãos ambientais públicos e privados, poderá aferir quais os exatos contornos do impacto causado, de modo a definir qual é órgão competente para o licenciamento (STJ, REsp nº 588.022/SC).

Assim, uma das soluções pode ser apresentada da seguinte forma: (i) se os impactos forem de extensão maior que de um Estado, a competência será do órgão federal; (ii) se os impactos inferiores, mas maiores que de um Município, a competência será do órgão estadual; (iii) se os impactos forem apenas de âmbito local, a competência será do órgão municipal.

Todavia, por exemplo, quando o impacto se dá apenas no âmbito local (hipótese de licenciamento municipal), mas se ele alcança área de mata atlântica, fiscalizada pelo IBAMA, o empreendimento necessita da dupla licença: municipal e federal.

Consulte um advogado de sua confiança e esclareça suas dúvidas com ele.

L. Gustavo Carvalho

gustavo@cfmmadvogados.com.br

lgcarvalho@usp.br

@lg_carvalho

LUIZ GUSTAVO CARVALHO é advogado (Carvalho, Fontan, Maia, Messias – Advogados Associados), mestrando em direito tributário pela USP e professor-tutor curso de especialização lato sensu em direito tributário no IBET (Instituto Brasileiro de Estudos Tributários) em Maceió (AL), pós-graduado em auditoria e perícia e possui formação complementar em F&A (Fusões e Aquisições) pela EAESP (Escola de Administração de Empresa de São Paulo) da FGV. Já atuou como advogado sênior tributário do escritório de Leite, Tosto e Barros Advogados Associados (São Paulo, SP), Procurador-Chefe Fiscal do Município de Maceió, Procurador-Geral do Município de Marechal Deodoro (AL), professor de direito tributário da Rede de Ensino LFG, professor-monitor no curso de especialização lato sensu em direito tributário da USP e como professor palestrante no curso de especialização lato sensu (presencial) em direito tributário e direito processual tributário da Faculdade de Direito Damásio de Jesus (FDDJ).

É legal o ITBI sobre a promessa de compra e venda?

(Artigo publicado na Revista S.MAG com o título "Itbi". Ano 15, nº 246, Julho/2012. Maceió)

É do conhecimento geral que o registro de qualquer imóvel em cartório está condicionado ao pagamento do ITBI (Imposto sobre a transmissão onerosa de bens e imóveis “inter vivos”) aos cofres públicos municipais.

Também sabemos que, não raramente, muitos tentam se furtar ao pagamento desse imposto deixando de registrar seus imóveis e se limitando a firmar contratos de cessão de direitos.

O sujeito X compra um apartamento, por exemplo, firmando uma promessa de compra e venda com o vendedor Y, mas não registra o imóvel em seu nome. Tempos depois, vende esse apartamento ao sujeito Z, firmando com ele um contrato de cessão do direito adquirido por aquela primeira promessa firmada com o sujeito Y. O sujeito Z, por sua vez, registra o imóvel em seu nome.

Nesse exemplo, há 03 (duas) operações de compra e venda, mas o ITBI só seria pago uma única vez, sobre a suposta venda de Y para Z, eliminando o sujeito X dessa cadeia.

Essa foi uma burla (ilícito) reiterada na sociedade por muitos anos, mas os municípios vêm a combatendo fortemente, a exemplo da Prefeitura de Maceió, que passou a exigir o ITBI antecipadamente, sobre os contratos de promessas de compra e venda de imóveis e também sobre as cessões de direitos decorrentes dessas promessas.

Com isso, a Prefeitura de Maceió também passou a exigir o ITBI, antecipadamente, sobre as promessas de compra e venda de imóveis ainda em construção (“adquiridos na planta”). Desse modo, antes mesmo do imóvel existir, já se exige o ITBI. É o que determina o Código Tributário de Maceió.

O problema é que, aos olhos do Poder Judiciário, a exigência do ITBI sobre promessas de compra e venda e/ou sobre as cessões de direitos decorrentes dessas promessas sempre foi e continua ser ilegal (REsp 1.236.816/DF, AgRg no REsp 982.625/RJ, AgRg no AgRg no REsp 764.808/MG, dentre vários julgados). Todavia, como a obrigação está fixada na lei, somente com uma decisão judicial que lhe dê amparo é que o contribuinte poderia deixar de pagar o imposto.

Mas no caso do ITBI sobre imóveis ainda em construção, a exigência antecipada do imposto, apesar de ilegal, pode oferecer benefícios para o contribuinte. É que a legislação municipal permite que esse imposto seja pago em até 24 (vinte e quatro) parcelas, sem juros (§1º do art. 36 do CTMM).

Antes, quando não se exigia o ITBI antecipadamente, o contribuinte que acabara de receber o imóvel da construtora ou incorporadora, para registrar o seu novo imóvel, era obrigado a pagar o imposto em parcela única.

Agora, por outro lado, o contribuinte pode ir pagando o ITBI em paralelo à construção do seu imóvel, em parcelas mensais e sem juros.

Consulte um advogado de sua confiança e especializado em direito tributário para definir o que é melhor para você.

L. Gustavo Carvalho

gustavo@cfmmadvogados.com.br

@lg_carvalho

LUIZ GUSTAVO CARVALHO é advogado (Carvalho, Fontan, Maia, Messias – Advogados Associados), mestrando em direito tributário pela USP e professor-tutor curso de especialização lato sensu em direito tributário no IBET (Instituto Brasileiro de Estudos Tributários) em Maceió (AL), pós-graduado em auditoria e perícia e possui formação complementar em F&A (Fusões e Aquisições) pela EAESP (Escola de Administração de Empresa de São Paulo) da FGV. Já atuou como advogado sênior tributário do escritório de Leite, Tosto e Barros Advogados Associados (São Paulo, SP), Procurador-Chefe Fiscal do Município de Maceió, Procurador-Geral do Município de Marechal Deodoro (AL), professor de direito tributário da Rede de Ensino LFG, professor-monitor no curso de especialização lato sensu em direito tributário da USP e como professor palestrante no curso de especialização lato sensu (presencial) em direito tributário e direito processual tributário da Faculdade de Direito Damásio de Jesus (FDDJ).

NOTÍCIAS

IRPJ – BASE DE CÁLCULO – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS | Em relação às receitas de juros e multa por atraso no pagamento de prestações decorrentes da comercialização de imóveis, auferidas por pessoa jurídica que se dedique a atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, poderá ser aplicado o percentual de 8% (oito por cento) para fins de apuração da base de cálculo do IRPJ no regime do lucro presumido ou pelo regime de estimativa no lucro real, desde que tais receitas sejam apuradas por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato.

(Solução de Consulta nº 58 de 28 de Maio de 2012)

LUCRO PRESUMIDO – PERCENTUAIS SOBRE A RECEITA BRUTA – CONSTRUÇÃO CIVIL | Em relação às receitas decorrentes da contratação por empreitada de construção civil na modalidade total, com fornecimento, pelo empreiteiro, de todos os materiais indispensáveis à consecução da atividade contratada, sendo tais materiais incorporados à obra, poderá ser utilizado o percentual de 12% (doze por cento) para determinação da base de cálculo da CSLL, no lucro presumido. As demais receitas decorrentes da prestação de serviços, da contratação por empreitada que não seja de construção civil ou com fornecimento parcial de materiais ou unicamente de mão-de-obra, estarão sujeitas à aplicação do percentual de 32% (trinta e dois por cento). No caso de atividades diversificadas, as receitas devem ser segregadas, aplicando-se o percentual correspondente a cada atividade.

(Solução de Consulta nº 63 de 30 de Maio de 2012)

DIMOB (DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS) – PESSOAS JURÍDICAS CONSTITUÍDAS PARA A ADMINISTRAÇÃO E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS | A pessoa jurídica administradora de imóveis próprios que comercializa imóvel que não foi por ela construído, loteado ou incorporado está desobrigada de apresentar a DIMOB. O aluguel de imóveis próprios, edificados ou não, obriga a apresentação da referida declaração.

(Solução de Consulta nº 64 de 31 de Maio de 2012)