Fiquei bastante surpreso ao perceber que, não raramente nas grandes cidades brasileiras, algumas empresas prestadoras de serviço de administração de condomínios se utilizam de complexos recursos financeiros para, maldosamente, auferir benefícios indevidos sobre as contas dos condomínios que dizem administrar.
De um modo geral, as administradoras se utilizam de uma única conta bancária, de sua própria titularidade, para administrar as contas (receitas e despesas) dos seus clientes: os condomínios. Ali são creditados todos os recebimentos, e dali saem os recursos necessários para os pagamentos das despesas dos condomínios (água, energia, segurança, gás, etc).
Portanto, nessa conta única (popularmente chamada de conta “bolão”, dentre outras denominações) são misturados os recursos financeiros dos diversos condomínios cujas contas administram.
Como o fluxo de recursos financeiros é muito intenso, raramente essa conta única fica “devedora” (saldo negativo) junto aos bancos. Isto, inclusive, é fortemente utilizado como ferramenta de marketing dessas empresas, que oferecem isto como um “serviço”, para que os “caixas” dos condomínios nunca (ou quase nunca) fiquem negativos, com saldo devedor, junto aos bancos.
Por vezes, por conta do inadimplemento de alguns condôminos, o “caixa” dos condomínios é insuficiente para arcar com todas as suas despesas ordinárias e extraordinárias. Quando isto ocorre, não raramente, as administradoras “cobrem” tais despesas. Na prática, as administradoras “emprestam” ao condomínio deficitário parte dos recursos depositados naquela conta única (conta “bolão).
É neste momento que alguns condomínios começam a ser maldosamente lesados. Isto porque, além de “emprestar” recursos que não lhes pertence, as administradoras ainda cobram encargos (juros) sobre os valores “emprestados” e em percentual correspondente aos cobrados pelos bancos.
Ocorre que, as empresas não financeiras, como as administradoras, não podem exigir encargos acima da taxa legal (SELIC), ressalvada a hipótese de cláusula contratual expressa sobre isto. Isto significa dizer que tais administradoras praticam atos como se bancos fossem, quando não são.
Ademais, as administradoras exigem juros mesmo quando o saldo da conta única (conta “bolão”) não fica negativo, ou seja, mesmo quando não há cobrança de encargos bancários.
Não seria justo que as administradoras suportassem os encargos (juros) cobrados pelos bancos caso o saldo da conta única ficasse negativo por conta dos referidos “empréstimos”. Nesta hipótese, o condomínio beneficiado deveria reembolsar os encargos bancários. Mas não é isto o que tem ocorrido.
Desse modo, o que se vê é a utilização, por algumas administradoras, de “manobras” financeiras complexas com o objetivo de obter benefícios indevidos sobre as contas dos condomínios que administram.
Cabe a cada condomínio auditar a prestação de contas apresentada pela administradora que lhe presta serviço, exigindo (amigável ou judicialmente) a devolução dos valores pagos indevidamente, em dobro, de acordo com as regras do Código de Defesa do Consumidor.
L. Gustavo Carvalho
Gostei muito de seu artigo pela clareza e fundamentaçao. Sou advogada no Rio de Janeiro e fui procurada por um condomínio que vem pagando juros excessivos à Administradora.Caso não seja possível uma composição amigavel, qual o tipo de ação que poderá ser proposta? Em tempo: Adoro sua terra.
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