segunda-feira, 9 de julho de 2012

É legal o ITBI sobre a promessa de compra e venda?

(Artigo publicado na Revista S.MAG com o título "Itbi". Ano 15, nº 246, Julho/2012. Maceió)


É do conhecimento geral que o registro de qualquer imóvel em cartório está condicionado ao pagamento do ITBI (Imposto sobre a transmissão onerosa de bens e imóveis “inter vivos”) aos cofres públicos municipais.

Também sabemos que, não raramente, muitos tentam se furtar ao pagamento desse imposto deixando de registrar seus imóveis e se limitando a firmar contratos de cessão de direitos.

O sujeito X compra um apartamento, por exemplo, firmando uma promessa de compra e venda com o vendedor Y, mas não registra o imóvel em seu nome. Tempos depois, vende esse apartamento ao sujeito Z, firmando com ele um contrato de cessão do direito adquirido por aquela primeira promessa firmada com o sujeito Y. O sujeito Z, por sua vez, registra o imóvel em seu nome.

Nesse exemplo, há 03 (duas) operações de compra e venda, mas o ITBI só seria pago uma única vez, sobre a suposta venda de Y para Z, eliminando o sujeito X dessa cadeia.

Essa foi uma burla (ilícito) reiterada na sociedade por muitos anos, mas os municípios vêm a combatendo fortemente, a exemplo da Prefeitura de Maceió, que passou a exigir o ITBI antecipadamente, sobre os contratos de promessas de compra e venda de imóveis e também sobre as cessões de direitos decorrentes dessas promessas.

Com isso, a Prefeitura de Maceió também passou a exigir o ITBI, antecipadamente, sobre as promessas de compra e venda de imóveis ainda em construção (“adquiridos na planta”). Desse modo, antes mesmo do imóvel existir, já se exige o ITBI. É o que determina o Código Tributário de Maceió.

O problema é que, aos olhos do Poder Judiciário, a exigência do ITBI sobre promessas de compra e venda e/ou sobre as cessões de direitos decorrentes dessas promessas sempre foi e continua ser ilegal (REsp 1.236.816/DF, AgRg no REsp 982.625/RJ, AgRg no AgRg no REsp 764.808/MG, dentre vários julgados). Todavia, como a obrigação está fixada na lei, somente com uma decisão judicial que lhe dê amparo é que o contribuinte poderia deixar de pagar o imposto.

Mas no caso do ITBI sobre imóveis ainda em construção, a exigência antecipada do imposto, apesar de ilegal, pode oferecer benefícios para o contribuinte. É que a legislação municipal permite que esse imposto seja pago em até 24 (vinte e quatro) parcelas, sem juros (§1º do art. 36 do CTMM).

Antes, quando não se exigia o ITBI antecipadamente, o contribuinte que acabara de receber o imóvel da construtora ou incorporadora, para registrar o seu novo imóvel, era obrigado a pagar o imposto em parcela única.

Agora, por outro lado, o contribuinte pode ir pagando o ITBI em paralelo à construção do seu imóvel, em parcelas mensais e sem juros.

Consulte um advogado de sua confiança e especializado em direito tributário para definir o que é melhor para você.

L. Gustavo Carvalho
gustavo@cfmmadvogados.com.br
@lg_carvalho

LUIZ GUSTAVO CARVALHO é advogado (Carvalho, Fontan, Maia, Messias – Advogados Associados), mestrando em direito tributário pela USP e professor-tutor curso de especialização lato sensu em direito tributário no IBET (Instituto Brasileiro de Estudos Tributários) em Maceió (AL), pós-graduado em auditoria e perícia e possui formação complementar em F&A (Fusões e Aquisições) pela EAESP (Escola de Administração de Empresa de São Paulo) da FGV. Já atuou como advogado sênior tributário do escritório de Leite, Tosto e Barros Advogados Associados (São Paulo, SP), Procurador-Chefe Fiscal do Município de Maceió, Procurador-Geral do Município de Marechal Deodoro (AL), professor de direito tributário da Rede de Ensino LFG, professor-monitor no curso de especialização lato sensu em direito tributário da USP e como professor palestrante no curso de especialização lato sensu (presencial) em direito tributário e direito processual tributário da Faculdade de Direito Damásio de Jesus (FDDJ).

NOTÍCIAS

IRPJ – BASE DE CÁLCULO – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS | Em relação às receitas de juros e multa por atraso no pagamento de prestações decorrentes da comercialização de imóveis, auferidas por pessoa jurídica que se dedique a atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda, poderá ser aplicado o percentual de 8% (oito por cento) para fins de apuração da base de cálculo do IRPJ no regime do lucro presumido ou pelo regime de estimativa no lucro real, desde que tais receitas sejam apuradas por meio de índices ou coeficientes previstos em contrato.
(Solução de Consulta nº 58 de 28 de Maio de 2012)

LUCRO PRESUMIDO – PERCENTUAIS SOBRE A RECEITA BRUTA – CONSTRUÇÃO CIVIL | Em relação às receitas decorrentes da contratação por empreitada de construção civil na modalidade total, com fornecimento, pelo empreiteiro, de todos os materiais indispensáveis à consecução da atividade contratada, sendo tais materiais incorporados à obra, poderá ser utilizado o percentual de 12% (doze por cento) para determinação da base de cálculo da CSLL, no lucro presumido. As demais receitas decorrentes da prestação de serviços, da contratação por empreitada que não seja de construção civil ou com fornecimento parcial de materiais ou unicamente de mão-de-obra, estarão sujeitas à aplicação do percentual de 32% (trinta e dois por cento). No caso de atividades diversificadas, as receitas devem ser segregadas, aplicando-se o percentual correspondente a cada atividade.
(Solução de Consulta nº 63 de 30 de Maio de 2012)

DIMOB (DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS) – PESSOAS JURÍDICAS CONSTITUÍDAS PARA A ADMINISTRAÇÃO E LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS | A pessoa jurídica administradora de imóveis próprios que comercializa imóvel que não foi por ela construído, loteado ou incorporado está desobrigada de apresentar a DIMOB. O aluguel de imóveis próprios, edificados ou não, obriga a apresentação da referida declaração.
(Solução de Consulta nº 64 de 31 de Maio de 2012)

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